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物业项目工作总结 篇1
1、应收租金万，实收万，应交未交租金万。
2、为进一步加强集团出租物业的水、电、气的管理，我们将西城糖业展库项目、益华食品厂项目的水、电、气账户过户到二商集团名下。
3、完成展库项目供水管线的改造工作，实现各承租单位一户一表，并对其进行计量收费。
4、完成展库东楼的烟感、喷淋消防系统的修复工程，通过了消防检测单位的验收，并报展览路街道安全防火委员会备案。
5、在雨季来临前，按照集团避雷检测中心要求，完成对展库、益华食品厂、清缘商厦、糕点学校4个物业项目避雷设施的检测工作。
6、完成了对自管物业项目的定期特别是节假日或恶劣天气时的安全检查，对于发现的安全隐患进行了及时的整改并落实、监督了整改结果
7、为保障展库院内的用电安全，我们根据实际情况委托院内承租单位新九龙暂时代为管理展库北院的配电室,我们对其日常管理工作进行监督和指导,并将与其签订《安全责任书》,明确双方的责任与义务。
1、针对中盛、展库两个物业站的特点，根据人员的实际工作情况对部内进行了调整,优化了人员配置,每位同志的能力将在调整后的岗位上得到更加充分的发挥。今后,我们还会更根据公司不断变化的情况及时对部内进行有效的调整以适应物业发展的新形势。
2、坚持每月对物业部工作进行总结，并以《物业动态》的形式及时向公司领导班子反映工作进展。
3、定期召开物业部全体会，在第一时间传达集团、公司以及党委会议的相关精神，做到目标明确，任务落实。
1、由于物业工作并不是一种固定的“朝九晚五”的工作形式，接触到的都是实质性的工作，甚至有时会发生在工作时间外的紧急情况。因此，我们不仅在制度上建立了安全应急预案，并且也引进了像具备专业资质的嘉瑞物业公司配合我们进行现场管理，这种管理与实操相结合的工作方式初显成效，但是尚需进行更深一层的挖掘。
2、虽然20__年上半年收费工作比较顺利，但是物业站现场收费工作压力相对较大，有些承租单位经常以“服务不到位”、“存在遗留问题”的理由推托缴纳租金及相关费用的时间。针对以上情况，我们会在公司的正确领导下，在日常的物业服务过程中，根据承租单位的合理要求，进一步提高服务质量和水平，并努力为其解决历史遗留问题，为正常收缴工作创造条件。
今年上半年，__物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据物业公司的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善物业管理年度工作总结的工作，初步达到”工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化“的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将上半年物业管理工作总结如下：
搞好保安员前期的培训工作;保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。
搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作;为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。
进驻后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，”以人为本“的服务精神;业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种”有困难，找物业“的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种”为业主着想，以业主为中心"的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高。利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式;我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。
虽然，我们在工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;与业主的沟通不够，了解不足。设备、设施管理力度还需加强，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
在下半年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为__物业公司的发展添砖加瓦。
物业项目工作总结 篇2
项目开发部工作任务 1、负责小区或写字楼的合同或协议的签订。 2、负责依据顾客或本公司的要求进行服务实现策划，提供服务实施所须的有关资料。 3、负责市场调研及项目开发接管后的服务策划及准备。 4、负责公司物业管理合同及其他相关文件资料的管理、归类整理、建档和保管工作。 5、完成公司指定的各类业务指标的制作、编写，并随时答复领导对物业市场动态情况的查询。 6、接待客户来访同时做好来访记录。 7、对待客户反馈的意见及建议及时传递和沟通。 项目部工作流程图 市场调研 选定物业项目 制定服务 实现策划表 与开发商接洽谈判 对服务要求 进行评审 签订物业合同 或协议 各项物业服务策划及资源筹备 物业验收及接管入住 开展物业服务 物业服务检查 持续改进增强业主满意 项目部员工上岗条件 1、爱岗敬业，工作积极主动，具有创新精神和团队合作精神。 2、能够吃苦耐劳，打破工作时限，认真完成工作。 3、须具有大专以上学历（或同等学历）。 4、熟悉公司服务流程，日常工作，通晓物业管理行业业务知识。 5、必须经过部门培训后方可上岗。 项目部经理岗位职责 1.根据公司领导制定的工作方针，全面、具体地负责管理物业市场开拓工作。 2.掌握本地区的物业市场动态和发展趋势，并根据市场变化规律，提出具体的工作计划方案，以及个体物业开拓工作流程和细则。 3.扩大本地区的业务网络，熟悉本地区的物业市场特点、营销特点，与本地区的主要开发商、建筑商，建立长期稳定的合作关系。 4.负责本地区的市场调研与分析预测工作，以及公司业务广告；负责与相关的调研机构、广告公司、发布媒体保持正常联络；评估市场调研、广告效果，提出改进建议或研究报告供领导参考。 5. 扩大外埠市场，扩展物业市场范围。 6. 负责对本部门人员业务培训、绩效考核和督促，并根据市场变化对业务人员进行动态的优化分配。 7. 负责公司物业管理合同及其他相关文件资料的管理、归类、整理、建档和保管工作。 8. 负责各类业务指标的月度、季度、年度统计报表和报告的制作、编写，并随时答复领导对物业市场动态情况的质询。 9. 全面管理项目开发部的日常业务工作。 10. 完成公司领导临时交办的其他任务。 项目部员工岗位职责 1.热爱本职工作，打破工作时限，保质保量的完成工作。 2. 实现服务策划，承揽物业项目，在公司授权的范围内签订合同或协议。 3、组织协调内部服务部门，实现物业服务，并跟踪回访服务效果。 4. 负责收集、整理、归纳市场行情、客源等信息资料，提出分析报告，为部门经理、公司领导决策提供参考。 5. 收集合作伙伴、竞争对手及行业内市场信息，并及时向部门经理汇报。 6.不断学习掌握物业行业政策、法律、法规。 7.工作积极进取、有开拓能力、创新精神和团队合作精神。 8、做好上门客户的接待和电话来访工作。 9、负责客户、顾客的投诉记录，协助有关部门妥善处理。 10、协助部门经理做好部内内务、各种部内会议的记录等工作。 11、完成部门经理临时交办的其他任务。
物业项目工作总结 篇3
20xx年在公司各级领导的关怀与支持下，在公司项目推行项目经理责任制的改革浪潮下，都市阳光项目经理部始终贯彻为业主“构筑优质生活”的服务理念，遵循“品质服务、精细管理”的原则精神，开展各项服务与管理工作，取得了一定的成绩也暴露出一些不足，现将一年的工作总结汇报
一、顺利完成队伍组建，合理整合人力资源，有效开展培训工作，努力提高凝聚力和战斗力，团队建设从初创期到磨合期到规范期平稳过渡。
20xx年3月1日，我受公司领导委派来到都市阳光项目经理部工作，起初项目立足当地，多渠道开展人员招聘工作，在4月下旬交房前基本完成人员组建工作。经过一年的培训、磨合、历练，员工队伍已从动荡走向稳定。项目经理部现有员工65人，骨干人员20人，骨干人员保有率85%，组织各类员工培训90次，培训覆盖率达100%。
今年7月16日，由于施工单位的疏漏，傍晚一场大雨造成小区地下室大量漏水，项目经理部立即启动防汛应急预案，在场全体员工精诚合作，用沙袋围堰引水，抢险工作至深夜，未造成任何经济和财产损失；11月22日，小区15栋1单元下水管道堵塞，脏水已漫至201室户内，由于施工方人手有限，为不影响售楼部售房，项目经理部立即采取措施，从工程班、保洁班、维护队抽调人员打扫，经过几小时的疏通、冲洗，户内恢复原样。这些事例充分反映了员工们的工作积极性和“主人翁”思想。9月份，随着小区、商业、售楼部人员整合完成，一支团结一心、通力合作，有向心力的团队逐步形成。
二、减员增效、节能降耗、增收节支，不断提高收费率，完成了年度经济指标。
在收费方面：我项目人员在日常工作中，包括下班时间和节假日，通过电话、短信告知到上门派发“缴费通知单”收取再到下一步邮寄挂号信催收各项费用，积极主动的想办法保证收费率的提高，11月收费率已达95.6%。
2、在物资采购方面：项目坚持就近、价低、质高的原则发展当地的供货商家，控制成本支出。
3、在减员增效方面：通过外包保洁班组和小区、商业、售楼部的人员整合及招聘50、60人员补充秩序维护队等方法手段，节约人力成本开支约27万元；
4、在节能降耗方面：通过控制庭院灯、景观灯、单元灯和楼道灯开启时间，调整地下室日光灯的开启数量，开启一台变压器减少无功损耗等方法手段，节约能耗开支约17万元；
5、在节约意识方面：通过培训，在全体员工思想上树立了“节约光荣”的意识。今年6月通过与施工方的多次协商，顺利接手其电梯轿厢保护措施，节约开支近万元；今年7月，工程班在地下车库入口处的雨篦子被装修重车压坏后，开动脑筋、利用废旧钢筋自己动手制作临时雨篦子，既避免了不让业主车辆有损伤，又节约了成本开支近千元。
XX年，项目经理部调动全体员工的积极性，群策群力，努力开展各项增收节支工作。截止11月底，经过预估，预计全年能超额完成了收入391.38万元，利润率4.61%的年度经济指标。
三、坚持“品质服务、精细管理”的宗旨，明晰责任分工，梳理规范工作流程，逐步提升服务质量和管理水平，从而提高业主满意度。
交房手续、装修办理、整改配合等工作流程标准化
从四月下旬开始的集中交房到为业主办理装修手续再到协调处理业主户内整改问题，项目经理部的客服人员都在疲倦和委屈中成长。目前客服班组对业主的各项手续办理流程逐步规范，既体现了优质的服务质量又规避了各类风险。截止12月初完成交房1600余户，办理装修1018户，处理、传递、记录各类整改单3000余张，提供诉求服务1550余次，发放各类温馨提示27份，发放各类工作联系单24份。
2、业主户内装修巡检和公共区域、公共设施设备的巡查、保养常态化
项目经理部工程班坚持日常装修巡检，处理装修违规违纪、损坏公区设施30余次，罚款和赔偿收到6250余元。同时借鉴公司其他项目移交的经验，积极配合开发商逐步与各施工单位办理公共设施设备的移交工作，建立了设施设备台帐，对待千余台各类设施设备坚持各项巡检制度和保养计划，做到了专人负责，有检查、有记录，形成常态。全年属我物业服务中心维修的工作及时率100%，合格率100%。
3、突出抓好安防工作的重点化
由于小区所处的地理位置，周边的社会环境较复杂，加之小区的自身特点注定安防工作是重中之重。一年来，秩序维护队人员流动较大，但随着各项培训和人员整合的落实，目前队伍较稳定。在这期间小区经历了各类突发事件7起，处置及时妥当，较好的规避了风险，同时秩序维护队认真总结汲取教训，调整工作岗位设置，尽最大努力做好人防工作。年末随着电子围栏、西侧大门及行人门禁的逐步到位，消防系统的逐步到位，项目经理部的安全防范及消防安全工作有较大的提高。
4、外包单位、维保单位、便民服
尊敬的各位领导及同事大家好，首先我要感谢x总让我成为这个具有巨大发展潜力和光明前景的大家庭中的一份子。同时也要感谢综合部各个部门，正是你们全力的支持与帮助为项目的顺利进展奠定了基础，使我们更能够及时有效的完成各项任务。
紧张而繁忙的20xx年即将逝去，留给我们的是思绪万千的不尽回忆，在这一年我们有失、有忧、有付出，更多的是有得、有喜、有收获。过去的一年对我们来说，是经历着新形势下经营考验的一年;是专业服务水平提高改善的一年;是取得业主充分肯定的一年。为了继续发扬成绩，保持好的工作势头，同时在新的一年妥善扎实的安排好工作，现就20xx年的工作做以下总结和回顾：
一、项目情况
20xx年初物业公司接收了xxx和xxx两个项目。(两个项目共计xxx户，总服务面积xxxx㎡。截止到xxx交房xx户、装修xx户、入住xx户。xxx交房xx户、装修xx户、入住xxx户)。交房后天气逐渐转暖，随之我们便迎来了两个项目的装修期，新小区的装修、入住阶段的工作是最复杂多变、最容易出现问题的阶段，面对不成形的小区，不完备的配套设施，我们经常处于尴尬、两难的境地，比如：
1、在装修的初期正是使用电梯频繁的时期，但就恰恰在这个时期xx1号楼电梯，经常出现困人、滑梯等现象，任何人遇见这种情况都会忧心忡忡，毕竟这涉及到个人及家人的安危。碰到这样的情况我们客服一方面要买上水果，亲自上门安慰业主，希望得到业主的谅解，另一方面还要作好记录并联系杭州电梯厂家查找原因。电梯出现故障时遇到拉东西或者搬家
的业主，我们将启动应急预案：留下值班人员组织全员为业主搬运东西。事后被感动的业主会为我们擦汗，给我们买水。业主们都说“我们遇上了一个好物业”。
2、在xxx项目，7-1-501户是结婚准备的婚房，而且婚期定在的7月份。由于工人短缺小区配套的道路铺装一直未完成，业主多次找到我们，催促道路施工进度。为了在结婚前将道路铺通，经过与项目部协商，主路的铺装由项目部监督施工队加班加点施工。小路由我们物业负责临时铺通，为了保证小路的通畅和安全，大家各抒己见最后决议底层由沙子找平，上面铺上施工队剩下的木板，这样既不影响沙子木板的二次使用，也保证了道路的平坦。由于时间紧迫在铺路这几天大家发扬了我们物业人的不怕苦不怕累，一专多能的精神顺利在婚前完成各个道路的畅通。婚后业主特意跑到办公室致谢，业主感动的说到“远亲不如近邻，近邻不如有一个好物业”。每当听到业主夸赞我们的话，我们心里总是暖暖的，让我们感觉每天的付出是值得的。
二、服务管理方面：
1、我通过认真学习公司新制定的各项文件并及时贯彻落实。根据领导指示为了规范化管理，做到有序可循、有规可依，在原有的.规章制度基础上，逐步完善健全了消防制度、公共设施设备养护标准及养护方案、业主装修注意事项细则、监控室操作规范、地下停车场管理规定等多项管理制度。
2、坚持执行“周例会(xx周五11：00、xxx周日4:00)、早班会、每天写工作日志”制度。通过以上制度实现了各个主管：从每天的被动执行、被监督到主动思考、主动筹划、主动工作的转变。更潜移默化的提升了各
个主管的责任心、执行力、凝聚力、管理能力。为公司的可持续发展以及物业队伍建设发挥了积极的作用。
3、为方便和小区业主沟通，我们以物业名加入了业主的qq群，业主可以通过留言、邮件等方式提出意见建议，加入群后极大的减少了业主来回路上奔波的麻烦，而且我们在下班后也能帮助业主解决问题，此方式受到业主的广泛好评，据统计通过网络解决业主问题就高达65例。
三、加强员工队伍建设
两个项目现有员工58名都是有一定的素质修养和团队精神，有较好的业务能力和素质，能够爱岗敬业、遵纪守法、勤于学习、积极向上、对公司有很强的向心力和凝聚力。同时为了能顺应市场用工形势在用人机制方面采取市场经济框架下灵活的用人方法，对胜任者留、不称职者走，不留闲人庸人，并在平时增强对所有人员进行业务能力专业知识和敬业态度的考核，随时把优秀人员推到管理岗位担任较重的工作任务。用成绩说话用制度和规定管人。现在员工都能自我加压有一定危机感，能热爱本职工作，敬业爱岗，不分节假日的各司其责，尽职尽责的愉快完成各自的工作任务。灵活的用人机制为公司创造出了一支优质高效的物业服务队伍，也为公司的继续稳健发展夯实了坚实的发展基础。
总之，一年前如果让我看到这么大量的工作负荷、这么复杂的工作内容，我一定犹豫接受不接受这样的挑战。但是在经历了这一年xx总和各位领导的熏陶及自己的锻炼后，我和我的这个集体不仅敢于面对来年这么复杂多变的工作，更敢于向李总和各位领导保证：一定不会辜负各位的希望的!
物业项目工作总结 篇4
光阴如时间似箭，转眼间一年又曩昔了，20xx年的工作靠近尾声。回首曩昔的一年，我在领导的指导和同事的赞助下，以一个专业项目司理的标准严格要求本身，认真学习司法律例，勤奋踏实工作，连合同事，顾全大局。学习和工作上够取得了新的'提高，现将我一年来的思想、工作和学习等方面的环境加以总结。
20xx年以来，我都以公司的各项规章为准则，严格要求本身，坚持原则，坚决诚笃守信的理念，比客岁更快更好地完成工作任务。在公司领导及列位同事的支持与赞助下，完整全面且深刻的认识到整个招标的流程，在此对公司列位领导及列位同事表示衷心的感谢，感谢公司给我一个展示本身的机会。
今年工作的节奏相对照客岁加倍的紧凑，20xx年度截止目前为止申请项目编号，正式宣布看护布告的项目共计229个，完成标段总数也许250个左右，与他人完成联合承揽咨询项目1个，完成咨询项目收费16.5万元。工作内容对照客岁增长不少，强度也比客岁大了很多，在项目实施中，要学习的方面还有许多，尤其是司法律例在工作中的运用，进步业务理论知识在实际工作中的运用，通过再学习、再认识、再实践这样一个历程来赓续进步自身才能和程度。
对付来岁的期望：
1、认证理解阐发公司出台的新政策，尽可能避免差错的发生。
2、加倍熟悉招标署理业务，意识超前，在办事的时候不要暴躁，要井然有序，训练有素，对他人更有耐心。
3、沟通和谐才能有待进步。在招标署理工作中更多用到的是人与人之间的沟通、交流，加强自信才能，即使作为操作人员也要培养市场意识，等候本身可以有独当一面的时候。
4、编制文件还需加倍细心、耐心，招标署理作为一个办事行业，要认真对待本技艺上出去的每一个文件、看护布告，让办事加倍优质，专业。
5、对付招投标行业，政策律例不停处于一个动态的变更，我们要实时更新本身的司法律例，更好更快的为业主提供司法律例的知识支持及政策阐发。
最后再次感谢列位领导和同事的赞助。
物业项目工作总结 篇5
**物业管理中心从年初正式接管四方景园五区项目部以来，在村委会和开发商的大力支持和帮助下，根据20xx年工作计划，在全体员工努力下，使各项工作都有了长足的进步。回顾一年的物业管理工作，成功与失败、欢乐和苦恼、喜悦与忧患、酸甜苦辣交织在一起，令人感慨万分。概括成一句话就是、成绩不小、问题也不少。现将20xx年物业管理工作总结如下。
一、20xx年物业管理工作指导思想：
20xx年对于“**”这个“年轻”的物业管理企业来说是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。回首过去的管理工作，我们在逐步地适应村委会体制改革和开发单位对我们的信任。结合项目情况和借鉴均豪管理模式，努力探索项目内部的管理机制。强化项目的综合服务能力和管理标志。坚持对客服务多种经营的思路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。在村委会的正确领导及开发商的亲切关怀和鼎力支持下，充分调动职工积极性，以安全文明服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，我们在安全文明生产、提高服务质量、职工队伍建设等方面取得了一定成绩。
二、20xx年物业管理完成的主要经济指标：
1、办理入住：住宅510户，底商8户，物业管理费收入629958.37元。
2、办理装修498户，装修管理费收入200000.00元。
3、停车场因价格及其他原因，虽进行降价，但出租情况不佳，故收入甚微。
4、提倡勤俭持家、降低成本、节约能源、提高经营效益，项目部将采取严格有效措施。控制各项开支，积极想办法扩大收入、力争赢利，保障项目部的正常运营。
三、物业管理主要工作的简要回顾：
（一）前期筹备工作：
1、岗前培训：
根据企业员工的特殊性，进行了详细的分析，制定培训计划，收罗培训资料，从零开始对员工进行全方位的物业管理知识培训，从物业管理初探到物业管理的基本概念,从物业管理的内容到物业管理的目标，生动深刻的列举了大量的事例，将知识、能力、态度三位一体，以经验开发为主，结合组织发展与个人发展进行开导，使员工受到了很大的启发，很大程度上调动了员工的积极性，使其在观念、思路、礼仪、心理、安全、服务意识等方面经历了一个由悟到变的过程。
俗话说：一个好的开始定会有一个不平凡的结果。在各方面的支持下，完善规范了授课内容，针对员工的特点首先从物业管理的服务意识入手，使员工明白没有强烈的服务意识是无法从事物业管理行业的。
从3月11日起，为了结合物业交接验收，在工程专业方面做了及时、全面、细致的培训，交接验收工作流程、房屋建筑基本知识、物业接管与验收、以及验收标准和方法、设备的管理等，为了对所学知加深印象，分阶段进行考核，出题围绕此次验收的标准，例如：墙面，梁、柱、板、主体，顶棚，地面，门窗，楼梯、扶手，插座，接线盒，开关，照明，供水系统，排污管道，室内配电箱，水表、电表、天然气表，这些项目的验收标准作了考试，并随即投入了验收房屋的准备预验工作中，使之学为所用。
居安思危，安全是我们今后工作中的重中之重，无论任何工作都要以安全为保障，安全两个字渗透着血、渗透着泪、它牵扯着每个人、每个家庭，所以安全知识的培训是必不可少的，在培训中以大量有针对性事实教育大家并出相应考题，使大家在安全问题上有了高度认识。
2、接管与验收：
（1）房屋的预检：
住宅及设备的验收交接是搞好物业管理工作的前提，交接过程的验收直接关系到今后工作正常开展，也是在竣工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
根据开发商要求，工程部于20xx年3月10日与20xx年3月15日会同建设方工程部、监理公司、施工方对四方景园五区的室内结构及设施进行了一次预检工作。
房屋的预检验收对我们前一段的培训工作是一个很好检验，对我们每一个员工也是一个很好的实践机会，在这次预验过程中，每一个员工都以极其高度的责任心，在寒冷的楼内把所有房间的每一个角落和公共区域的每一个消防栓、每一个报警器、每一个声控开关都检查的仔仔细细，而且向开发单位提出了很多好的建议。并提出了下一次验收中注意的事项。并将出现的问题汇总给开发单位及建设单位，要求其进行返修工作。
（2）交接验收：
在交接验收工作中，我们从物业的角度出发，站在产权人立场上代表产权人的利益，替产权人严把质量关。自20xx年4月4日至20xx年4月13日会同开发单位、建设单位、监理单位对四方景园五区的房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、初装修及电气、水、卫生、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目和部位进行了质量与使用功能的检查，对接管验收中发现的质量问题，尤其是影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，由工程部进行监督，施工单位及其他分包商于20xx年4月14日起至20xx年5月31日进行了彻底的返修。保证了业主的顺利入住。
3、特种作业培训：培训了18名电梯司机，全部合格并持证上岗。
4、入住资料、装修管理资料的准备工作：在开发公司与均豪公司的大力支持与帮助下，顺利完成了相关入住资料、装修管理资料的修订、印刷，展板的制作等工作。
5、保洁开荒：在人手紧、任务急的情况下经过物业全体员工的艰苦奋斗，完成了园区内保洁开荒，通过保洁开荒、对保洁人员进行了重新组合。并与保洁公司签订了园区内保洁服务合同，完成项目日常保洁服务。
（二）楼宇入伙与装修管理服务：
1、楼宇入伙：这是业主与物业公司的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开，20xx年5月19日开始布置四方景园五区业主入住现场，全体员工放弃休息，夜以继日地开展工作，齐心协力对入住会场进行布置，20xx年5月22日开始办理业主入住手续，共办理入住510户，底商8户，入住率100℅。在此期间全体员工表现非常出色，全力保障了业主的顺利入住。
2、装修管理与服务：
（1）装修管理：自20xx年6月1日起四方景园五区即进入装修期，从6月1日至今已办理装修手续498户，装修手续办理率达97.65℅，在此期间先后出现60多户未办理装修手续进行装修的业户，经工程人员多次协调沟通或采取必要的措施进行解决，现已全部解决。
（2）装修服务：针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。
（3）多种经营：自20xx年4月底工程部即开始筹备物业多种经营，充分利用现有资源，面向社会，以市场需求为出发点，招募10多家装饰装修企业在5号楼地下一层开辟了物业家装市场，为业主提供家庭装饰装修施工及装饰装修咨询服务。
（4）调解业户纠纷：在装修管理过程中，由于部分业主不按规定进行装修活动，引发多起业户纠纷事件，我们主动出面进行协调处理，基本得到业主认可。在此期间拆除违章安装窗户护栏一户。
（三）正常期管理：
1、完善配套设施：
自业主入住之后，四方景园五区即暴露出施工质量问题和规划得不尽人意之处，工程人员尽力协调各方进行处理，填补规划设计和施工过程的不足，使辖区内保持着良好的环境和设施，赢取业主和住户的信赖。如增设自行车管理处、安装电梯机房及中控室空调、生活水箱间的改造、检修供电线路及各类开关、增设各户水路控制阀门、一层、二层增设防盗护栏、完善地下停车场配套设施、增设电力宽带网络等。
2、突发事件处理：
（1）跑水事件：自业户入住以来，自来水主管道、中水管道、消防管道发生先后发生8次渗漏，业户室内发生9次跑水事件，工程部在事件发生后及时采取有效措施进行处理，控制事态发展，将损失降到最低。事后积极协调各方弥补各类损失。
（2）电气故障：自业户进入装修期以来，用电负荷过大，临时电源超负荷，从而导致多次全楼突发断电事故，工程人员在第一时间赶到现场进行处理，解救电梯困人，恢复供电。
3、环境秩序的管理：主要是对房屋外立面、内部结构、室内装修进行严格的管理和控制，维护环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占用公共区域面积，保持优雅宁静的良好环境秩序。
4、节能管理：针对楼内公共区域及地下停车场以及其他的能源浪费现象，采取多项改良措施，不断挖掘节能措施。
5、风险管理：入住至今出现过多起跑水事件，给业户的家庭财产带来不少损失，购买之保险即相应生效，我部积极主动与保险公司进行联系，办理理赔手续，使业主损失降低为零。
6、档案管理：档案是在物业管理活动中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业户和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期、细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入、查询便捷、快速、详实、并不断更新，保持数据的完整性。
7、规章制度的建立：物业管理企业成立开始就应该建立起一套健全严格行之有效的规章制度，使人人有章可循，事事有据可依，但这是一支由近80名社员组成的年轻队伍，没有经过全面系统的培训就匆匆上岗。考虑到现有人员的实际情况。从大家都能做到的地方入手逐步提高。各部门负责人对本部门职工进行基础性培训。在全体职工对责任制度有初步认识的基础上，制定了《考勤管理制度》、《工资管理制度》、《奖惩管理制度》、礼貌用语等规章制度，这些制度的出台标志着企业将步入正规系统的管理体系。随着企业的发展，制度还会有所删除和增加。各项管理制度也将随企业的发展而逐步完善，最终成为**物业管理中心的标牌。
8、亮点服务：随着装修的结束，物业部开展深层次服务，制定出相关服务内容和服务项目以满足业主的需求，通过深层次服务赢得业户好评，具体如下：
（1）组织人员了解、征询，对物业服务工作有哪些意见或建议、并认真分析、改善服务工作中的不足，使业户满意率达到98%以上。
（2）组织人员逐户入户对业主进行壁挂炉的调试与使用方法的培训工作。
（3）主动、积极去做一些基本的宣传工作，去与业户、客户作沟通工作，介绍我们的基本日常工作和基础工作，使物业公司的管理服务理念深入人心，主动创造条件，机会，去营造适合的氛围；主动引导舆论，去控制舆论导向。改变我们传统的上班时间，将上班时间向后延伸2个小时或3个小时，使我们的部分服务工作，能够在业户下班回家后的时间段完成；项目经理每周有一半的时间，在“第二工作时间”内办公，并定期走访或接待和处理业户的投诉，让他们随时可以感觉到物业公司服务的存在。
（4）投诉受理：接待业主投诉，针对投诉内容、分类由相应部门处理。争取最短时间内解决问题，杜绝“鸡肋服务”。配合其他部门、对突发事故的处理，积极协调、认真登记、调查分清责任主动解决赔偿，让业主感到满意。
9、安全防范管理：
（1）消防管理：火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，人身和财产都会受到严重威胁，为此，我们采取了一系列的防范措施。
①严格根据《中华人民共和国消防条例》的规定，建立健全了防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业主、住户、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。建立起了“一条龙”的消防管理体制。
②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。
③以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管理。
④定期对消防设备设施进行巡检和维护，对发现的问题及时进行处理和解决。
⑤建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序等消防常识。并即将对保安、车场管理员，消防中控人员及相关部门人员。进行消防演习，培养处理突发事故的能力。
⑥组织消防中控人员外出参加培训，并考核一次通过确保持证上岗。
⑦请专业人员对消防中控人员进行培训，并实地考察讲解，进行一对一的交流，取得了一定成效。
（2）治安管理：治安管理包括防盗、防破坏、防罪案等一系列管理活动，为此我部做出如下工作：
①聘请了一支训练有素的专业保安队伍，进行24小时巡逻警戒。
②加强对来访客人和外来施工人员的管理，健全出入证、出入登记制度。对进出小区人员进行严格管理，保证业主安全。
③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。
④对保安员、车场管理员、中控人员进行治安管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。
10、E区的介入：自20xx年10月14日起，开始介入E区设备设施的运行调试工作。
11、企业的荣誉：从入住至今，我部共计收到业主赠予锦旗六面，感谢信一封，这是**物业全体员工努力的结果，是四方景园五区业主对我们物业管理工作肯定与支持的回报。
四、接触沟通用心与业主交流：
新入住的业主们，在从四面八方聚集到一个新的生活环境下，开始肯定有很多的不适，特别是预期值很高的消费心理和幻想的房间雏形被很少接触的毛坯房给打破后，产生极大的心理不平衡，这种不平衡会持续一段时间，装修以后或者更久，如果在其这段时间或装修中出现不理想或一些堵心事，其的心态会有更突出的异常现象，对物业不甚了解、误解和怕被欺生而做出一些“不讲理事情”、“我可不是好欺负的，对我…..，你得小心点”的姿态，我看这是一种本能，除个别素质极低人外，有部分是在“店大欺客”传统思想下的一种自我保护意识，怕吃亏，怕受骗，怕被宰，说明他们对我们的企业不了解，缺乏认知度；这要靠我们在实际工作中去感动靠我们日常的宣传；
在物业管理这个事物或管理服务形式被全面认可接受前，要有一个较长的逐渐被认识、被接纳的过程和过度期，在这个时期，方方面面都在做物质和经济基础方面的准备，在做思想、法规、理论、标准方面的准备、意识观念方面的准备；
我们积极、主动的去做一些基本的宣传工作，去与业户、客户作沟通工作，介绍我们的基本日常工作和基础工作，使我们企业的管理服务理念深入人心，主动创造条件、机会，营造适合的氛围；主动引导舆论，去控制舆论导向；
改变我们传统的上班时间，将周六、日及每日的第二工作时间作为我们的工作重点，使我们的部分服务工作，能够在业户下班回家后的时间段完成；在“第二工作时间”内安排主要负责人值班，并定期走访或接待和处理业户的投诉，让他们随时可以感觉到物业公司服务的存在；
我们不做掩耳盗铃的事情，不怕业主串联，在一些具有广泛意义的事情上，主动告之、广而告之，并组织业主去深入探讨、各抒己见；将一些大家困惑或者不理解的事情公布；将一些目前无法规可依，大家的见解不一样的事情公布；同时将我们的解决办法和理由公布，征求大家的意见；公布的目的是要统一思想认识，在正确的引导下，根据国家相关政策法规和市场经济规律、规则，结合大多数人和服务企业的利益，绝大多数人会有一个共同的认识；有些需要时间去证明和方能解决的问题，向大家去解释，让大家耐心等待。
在中国这片古老的土地上，生存着善良的百姓，他们有着不与人争、安稳过日子的意愿，在小区里，他们是平民百姓、是弱者，他们需要物业的基本服务，需要物业对他们家园的管理，需要物业公司对他们的家园进行维护，他们生存需要的良好生活秩序。
我们敢于管理，敢于碰硬，敢于公正、公平的处理小区内的大小事情，勿以善小而不为，勿以恶小而为之；对于一些不遵守规矩的、带头闹事的我们实施分化瓦解，抓住一点狠治理，并及时公布于众；钢柔互济、恩威并施，树立小区物业管理的权威。
勇于经常对我们自己的工作进行全面总结、检讨和发现不足，发挥优良作风和专业管理的长处。
闻过则喜。我们敢于正视现实，在工作、服务中，可能会有这样的、那样的缺点、毛病、漏洞，甚至是失误、是错误，我们只要认识就积极地去改正、去弥补，去把工作做的更好，让业主更信任、更支持我们！
五、20xx年物业管理工作的基本体会：
20xx年是**物业管理中心成立启动，与管理探索的阶段，在接管验收办理入住四方景园五区的实践中得到了锻炼，虽然各方面工作完成的不尽人意。但在管理模式上有一定的突破。锻炼了队伍、增长了知识，提高了扎根物业，迎接挑战的认识，回顾20xx年的管理有以下几条基本体会。
1、村委会的关心支持是**物业管理中心，发展进步的基本前提。企业要发展进步，离不开适宜的环境和土壤，**要发展需要村委会的政策保障，也需要“开发单位”方方面面的协调和配合。更需要领导的关心和支持，虽然我们在实践中，某些方面还不尽如人意。但凡事都有第一次、摔倒了，爬起来继续前进，无论客观上还是主观上我们都取得了经验和教训，树立了明天会比今天好，把工作做精做细，做大的发展发展思路。为今后的工作奠定坚实的基础，把握好发展方向。
2、团队工作作风建设是提高企业战斗力的基本保证，人是企业的灵魂。干任何工作，做任何事都离不开人的因素。怎样把干部员工的思想统一到**的工作上来。统一到“一心一意搞物业、专心致志谋发展”上来。遗忘过去，融入团队，树立良好的服务思想及意识，关键在于抓好团队的工作作风建设。团队工作作风关键在领导作风。因此，我们带头讲正气、讲贡献，凝聚人心，增进团结，加强内部成员和员工的交流沟通。就员工的思想动向、村委会体制的改革，自己的位置、学好技能把握未来。把主动权留给自己，工作安排等交换意见、取得共识。坚持“走动式管理”深入基层岗位，掌握第一手情况，加强调查研究。在决定一件事前，都要反复征求意见、反复论证，稳步推进、减少失误、强调集体贡献。逐渐树立起“凡是对企业发展做出积极贡献的就表扬，有损于企业发展和企业形象的就批评处理，凡是要求员工做到的，领导一定先做到，要求员工遵守的，领导必须模范遵守”的良好作风。
3、抓住重点客户（开发商）和项目是**保持持久生命力的有效措施。开发商和项目是整个**业务开展链中最为重要的一环，是关系到**发展壮大的命脉，也是实现经营目标的终端。是我们最宝贵的市场“资源”，掌握好“资源”通过优质服务，才能在市场中生存，提高“资源”对我们最大信任度。构筑合理的管理模式是**建设必须完成的任务。所以我们要重点放在管好四方景园五区这个项目，让业主满意、并得到开发商的认可，树立我能行的坚定信心，改变开发商对我们的误解。用实际行动在个性化服务和差异性管理上进行深层次思考。抓住开发与物业一家人的优势。实现与“开发”的双赢，从而形成长期稳固的合作伙伴关系。才能保证**的持久的生命力。
4、我们应该认识到一个现实，不仅我们从事物业管理工作的人员会受气，任何正直的人在现实中都会受气。有些人当奴隶，受压迫惯了，一旦解放了，再有几个钱，真的把握不住自己。个别业主并不是对我们无理，他们对自己家人、邻居，对全体业主，乃至对整个社会都不讲道理。
我们承受着做人的压力。那些对我们不好，出言不逊，张嘴就骂，抬手就打的个别业主是些什么人？他们中有些是缺乏基本教养的暴发户，人生痛苦的经历使他们完全迷失了，他们并不知道自己在毁自己；他们可能是负债者，出于虚荣和对自己能力的过高估计而贷*买了房子，结果背上了沉重的负担，整日生活在毫无希望的挣扎中。用他们的话说：大爷我穿上西装是绅士，光了膀子就是流氓。他们可能住豪宅，开宝马，打高尔夫，他们可能会说流利的英语，甚至娶了外国太太，但他们仍然随地吐痰，乱扔东西，不遵守规矩，张嘴就骂，小便宜能占就占，强词夺理，目空一切。请可怜可怜他们吧！他们是这个时代物质上的受益者，同时也是精神上的受害者。难道还有比荣辱不分更让人可怜的人吗？一个人品德的好坏与他有没有钱，是否受过高等教育，出没出过国没有一点关系。我们面对的是一些需要关爱的人。他们的内心世界可能比我们要痛苦不知多少倍！
5、我们需要进行反思，我们的优势是在社区中，我们是唯一有组织的群体，但这也是我们的劣势。因为，在业主没有组织起来以前，不可能产生与我们势均力敌的制约力量，我们全靠自律，这对我们的发展并不是好事。问题不在多，只要我们有1%的错误就足以致命，就足以把这个企业给毁了。这可能正是物业管理行业声誉差，被误解的根本原因所在。未来中国的物业管理除非向专业化发展，否则，业主对物业公司的监督就是一句空话。正是在这样的现实下，我们更要有使命感，紧迫感，团结、自律、发展自己的物业管理品牌，我们需要有远见、有责任感，因为我们是为人服务的，是通过我们的服务传递文明，培育公民社会；所以，在物业管理行业内部就更应该建立相互尊重，平等待人的文化，不能对客户一个样，对自己的员工又一个样！领导对下属的尊重，就是教育员工忍受业主压力保证服务质量的最好表率！通过我们的服务，使那些我们为之服务的人，使整个社会认识到，如果没有我们的崇高服务理念，我们的献身精神，和谐的公民社会建设就无从谈起。我们是社会的润滑剂，润滑了人心的干涩；我们是美丽花园的园丁将使整个社会变得美好。